O QUE É VALOR VENAL DO IMÓVEL?

Valor venal é uma estimativa do valor de um bem, realizada pelo poder público, utilizado principalmente para a base de cálculo de impostos.

Cada prefeitura possui um cálculo próprio, com base em uma fórmula padronizada, que define os valores venais dos imóveis de cada região.

A fórmula base que calcula os valores venais dos imóveis levam em conta: área do terreno ou da edificação; valor unitário padrão residencial, com base na Planta Genérica de Valores do Município; idade do imóvel (com base no Habite-se ou na reconstrução); localização do imóvel no logradouro; característica da construção, como acréscimos, reformas ou modificações.

O valor venal do imóvel não é o valor final de venda

O valor venal do imóvel é uma referência e existem inúmeros fatores que formam a base de valor de um imóvel. De modo geral, ele não guarda uma relação estreita com o valor real do bem.

Embora seja uma base de cálculo utilizada para a cobrança de impostos, não deve ser fator definitivo para o comparativo em termos de preço de venda.

No processo de avaliação é importante ver o estado do imóvel, valor de condomínio, o valor dos últimos imóveis vendidos na região, entre alguns outros fatores a serem avaliados pelo seu corretor avaliador. Dessa forma, podemos saber o valor de mercado atualizado.

O valor venal é diferente do valor de mercado de um imóvel. 

Eles podem ser próximos, mas na maioria das vezes, não serão iguais e têm finalidades distintas: o valor venal é usado para o cálculo de impostos pelo poder público, o valor de mercado é o valor final de venda do imóvel.

Essa diferença se explica pelo fato de que, enquanto o valor venal é determinado por uma fórmula, o valor de mercado é determinado pela oferta e procura, passando por fatores subjetivos, como a percepção, a necessidade e a urgência de vendedores e compradores.

Apesar dessa diferença, o valor venal é importante para chegar ao valor de mercado de um imóvel – ele funciona como uma base e, normalmente, será menor que o valor de mercado.

Como é calculado o valor venal do imóvel

A responsável pelo cálculo do valor venal é, normalmente, a prefeitura do município. A partir da inscrição do imóvel (número de IPTU e data da inscrição), é possível consultar esse valor junto da prefeitura.

Algumas variáveis são consideradas para chegar ao valor venal (V) de uma propriedade imobiliária:

• Área do terreno em que o imóvel está construído (A);
• Fator idade da propriedade – idade do imóvel desde que foi construído (I);
• Fator posição – em outras palavras, a localização do imóvel (P);
• Valor médio do metro quadrado de imóveis próximos, segundo a Planta de Valores do Município (VR);
• E o fator tipologia da residência, que enquadra as características de construção do imóvel, como reformas, acréscimos, modificações, etc. (T)

Todos esses valores e números são aplicados na seguinte fórmula para calcular o valor venal do imóvel:

V = A x VR x I x P x TR

Essa, no geral, é a fórmula utilizada pelos municípios, mas ela pode variar – outros coeficientes podem entrar na conta.

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